Mein Raum. Meine Wohnung. Meine Stadt: Ich bin AirBnB Vermieterin und alle Beteiligten lieben es.

Die Medienberichterstattung der letzten Jahre und Monate hat den Ruf von Vermietungsplattformen wie AirBnB auch in Wien nicht unbedingt gefördert. Seit Sommer 2018 bin ich selbst nicht nur regelmäßige Nutzerin von AirBnB Appartements im Urlaub sondern auch Vermieterin. Und ganz ehrlich: Meine Wohnung, meine Gäste, meine NachbarInnen, meine Pflichten, meine Rechte: wir finden das läuft gut so und ich finde, das gehört auch mal gesagt!

Wohnungsraub versus „Shared space“

Wenn ich Menschen erzähle, dass ich mein Büro an den Wochenenden über AirBnB vermiete, kennen alle bereits gute Gründe, warum das entweder strafbar ist oder sicher nicht mehr lang möglich sein wird, warum ich damit dem Wiener Wohnungsmarkt schade und warum ich mich jedenfalls in einer rechtlichen Grauzone befinde. Menschen kennen all diese Gründe aus den Medien.

Ich plädiere für einen differenzierten Blick auf das Thema. Denn grundsätzlich ist es etwas Positives, wenn Wohnraum geteilt wird. Vor allem wenn er knapp ist, wie in Wien. Natürlich braucht es Regeln und die müssen eingehalten werden, sonst machen sie ja keinen Sinn. Aber ich unterstütze mit ganzem Herzen die Idee des „Shared space“ und wehre mich dagegen, dass das Teilen von Wohnraum in unserer Stadt pauschal diskreditiert wird.

Fakten zur Vermietung als häusliche Nebenbeschäftigung

Vermietung ist nämlich nicht gleich Vermietung. In Wien werden bereits ca. 11.000 Wohnungen über Vermietungsplattformen kurzfristig an TouristInnen vermietet (Stand 2019). Die VermieterInnen dieses Wohnraums sind aber nicht alle rücksichtslose Immobilienhaie. Man muss unterscheiden in Menschen, die Zimmer gewerblich vermieten (wie auch Hoteliers zum Beispiel) und solche, die die Vermietung nur als „häusliche Nebenbeschäftigung“ betreiben, so wie ich.

Eine häusliche Nebenbeschäftigung liegt vor, wenn maximal 10 Betten vermietet werden (bei mir sind es 3), es keine Angestellten gibt, kein Essen und Trinken verkauft wird und die kurzfristige Vermietung der Wohnung nicht der Hauptzweck deren Nutzung ist. Dem neuesten VwGH-Urteil vom Februar 2019 nach zu schließen, wird auch das „Gesamtbild der Vermietung, insbesondere die Art und Weise, wie sich der Betrieb nach außen darstellt“ berücksichtigt.

Wie viele der 11.000 Wohnungen in Wien als häusliche Nebenbeschäftigung vermietet werden und wie viele gewerblich vermietet werden, weiß man leider nicht. Das wäre für die Diskussion darüber aber ziemlich relevant. Die miese Stimmung gegen Vermietungsplattformen hängt nämlich auch damit zusammen, dass es diese Daten nicht gibt. Und darüber nun gemutmaßt werden muss. Was man weiß ist, dass der Anteil der gewerblichen Angebote im Steigen ist.

3 Gründe warum ich mich für eine Vermietungsplattform entschieden habe

Ich gehöre zu den „typischen“ AirBnB Vermieterinnen, die eine kleine Wohnung fallweise für Gäste zur Verfügung stellen und dafür habe ich gute Gründe.

1. DIE MIETDAUER ist frei wählbar

Bevor ich meine Wohnung zum Büro machte, wohnte ich 7 Jahre selber dort. Dann kündigte sich 2015 Nachwuchs an und die Wohnung wurde uns zu klein. Ein rechtsgültiger Mietvertrag muss mindestens 3 Jahre Mietdauer umfassen. Und da ich wusste, dass ich nach meiner Karenz die Wohnung als Büro brauchen würde, ging das nicht. Ich hätte die Wohnung ein Jahr leer stehen lassen können – aber wie bescheuert wäre das denn gewesen? Auf Vermietungsplattformen kann man tageweise, wochenweise oder monatsweise vermieten. Und das tat ich.

2. MIETEINNAHMEN als kleines Zusatzeinkommen

Ich habe die Wohnung also in meiner Karenzzeit zu einem Büro mit Schlafmöglichkeit umfunktioniert. Unter der Woche vormittags mein Arbeitsplatz. An den Wochenenden Gästezimmer. So konnte ich als Teilzeit arbeitende Mutter mit den Einnahmen aus der Vermietung zumindest die Fixkosten decken. Und das war gerade in der Anfangszeit meiner Selbstständigkeit sehr hilfreich. Eine kurzfristige Vermietung eigener Räumlichkeiten ermöglicht ein Zusatzeinkommen, welches vor allem für junge Mütter, Karenzierte und Teilzeitbeschäftigte einen wichtigen Einkommensbestandteil darstellen kann.  Reich wird man damit nicht.

3. FLEXIBILITÄT und Vereinbarkeit

Ich bin im Dezember 2018 zum zweiten Mal Mutter geworden, das heißt ich konnte mein Büro mehrere Monate nur geringfügig bis gar nicht für die Arbeit nutzen. Die Wohnung während meines Mutterschutzes und meiner Kinderbetreuung anderen Menschen als Wohn- und Arbeitsraum anzubieten, half mir, Job und Familie zu vereinbaren. Gleichzeitig blieb ich flexibel. Waren alle Kinder gesund und gut betreut, konnte ich vormittags in mein Büro gehen. Wenn das Familienmanagement gerade meine volle Aufmerksamkeit verlangte, dann nicht. Diese Flexibilität in der Raumnutzung wurde mir durch digitale Vermietungsplattformen ermöglicht.

Rechte und Pflichten als einfache Vermieterin 

Ich bin mir allerdings dessen bewusst, dass mit der Vermietung einer Wohnung auch Pflichten einhergehen. Die üblichen Sicherheitsstandards müssen erfüllt und die NachbarInnen informiert sein. Und in Wien bin ich verpflichtet einmal im Monat eine Nächtigungsstatistik abzugeben und die Ortstaxe abzuführen. Die Nächtigungsstatistik geht einfach online, da muss man nur monatlich im Nachhinein angeben wie viele Gäste man aus welchen Ländern beherbergt hat. Die Ortstaxe in der Höhe von 3,2 % des Nächtigungsentgelts muss man selber ausrechnen (das ist schaffbar) und dann monatlich an die Stadt überweisen (das ist auch schaffbar). Das mit der Überweisung könnte zugegebener Weise einfacher funktionieren, aber das kennt man von anderen Amtswegen ja auch, dass die Technik in manchen Bereichen noch hinterherhinkt. Einnahmen aus Vermietung müssen am Jahresende wie alle anderen Einkünfte auch versteuert werden. Es fällt Einkommenssteuer an. Da gibt es ein eigenes Formular im Finanzonline, im Grunde eine einfache Addition.

Das sind meine Pflichten als Vermieterin.

Ja es gibt schwarze Schafe

Offensichtlich gibt es einige schwarze Schafe, die sich nicht an ihre Pflichten halten. Die Medienberichte der letzten Zeit lassen mutmaßen, dass es sich um viele handelt, die ihre Abgaben nicht zahlen. Ich habe Verständnis dafür, dass man diesen Umstand ändern will. Ich will ja schließlich auch nicht die eine Blöde sein, die sich an die Regeln hält.

Wegen diesen schwarzen Schafen das gesamte Konzept des „Shared space“ zu diskreditieren geht aber zu weit. Es erscheint mir sinnvoller, gemeinsam mit allen Beteiligten eine Lösung zu finden, damit die Regeln entsprechend der Vorgaben eingehalten werden. Eine Registrierung, wie sie ab 2020 geplant ist finde ich daher eine sehr gute Idee. Auch höhere Strafen für Immobilienhaie begrüße ich. Denn ja, Wohnen muss leistbar sein und bleiben. Vor allem in Wien.

Gleichzeitig aber muss Leerstand vermieden werden und Modelle des Teilens – des Sharings in all seinen Formen – unterstützt werden. Wir müssen lernen, unseren Lebensraum und Wohnraum in Zeiten der nahenden Klimakatastrophe sinnvoll und effizient zu nutzen. Gemeinsam. Fangen wir also an, zwischen den schwarzen Schafen (über deren Anzahl wir nach wie vor nur mutmaßen können) die vielen weißen und grauen Schafe zu sehen und zu erkennen. Derer gibt es nämlich viele, würde ich mal mutmaßen.

Maria Lackner ist Sozialökologin, systemische Beraterin und Coach. Schwerpunkt ihrer Beratung ist Veränderungsmanagement und Vereinbarkeit. www.marialackner.com

Quellen:

https://www.derstandard.at/story/2000100452207/airbnb-in-oesterreich-was-sich-aendert-was-bleibt

https://derstandard.at/2000075594735/Regierungsplaene-Gewerbescheinpflicht-fuer-Airbnb-Vermieter

https://derstandard.at/2000085836389/Neue-Wiener-Airbnb-Regelung-laesst-noch-viele-Fragen-offen

https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/296/Seite.2960406.html

https://www.heute.at/life/wohnen/story/-Airbnb--in-Wien-vor-dem-Aus--Das-sind-die-Fakten-47534797

https://wien.orf.at/stories/3005481/

https://newsroom.sparkasse.at/2019/07/24/wien-warum-ein-airbnb-vermieter-strafe-zahlen-musste/77108

Stadttagung. Wien wächst. „AirBnB in Wien – Entwicklungslinien, Konflikte und Regulation. Roman Seidl“ 24. September 2019.